ประเทศไทยพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ทั้งถนน คลองส่งน้ำ ไฟฟ้า การขนส่งระบบราง ทำให้ประชาชนมีโอกาสในการเข้าถึงสาธารณูปโภคได้อย่างเท่าเทียมและมีคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้น การลงทุนพัฒนาทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางต่างๆ ตามเป้าหมายที่วางไว้ ทำให้เกิดกิจกรรมของผู้คนที่ต้องปรับตัวตามไปด้วย
ยกตัวอย่างในอดีต เมื่อปี 2453 รถไฟเข้าถึงอำเภอสวรรคโลก จ.สุโขทัย ทำให้เมืองสวรรคโลกกลายเป็นพื้นที่สำคัญในการรับผู้โดยสารจาก จ.สุโขทัย จ.ตาก และ จ.กำแพงเพชร และเป็นสถานีขนส่งไม้จากแม่น้ำยม ไปยังกรุงเทพฯ ทำให้อำเภอสวรรคโลกเป็นเมืองการค้าที่สำคัญ เนื่องจากตำแหน่งที่ตั้งและการคมนาคมที่ทันสมัย ไม่ต่างกับปัจจุบัน ตำแหน่งและการคมนาคมยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ เราจะเห็นราคาที่ดินสูงปรับตัวสูงขึ้นทันทีเมื่อมีโครงการรถไฟฟ้าตัดผ่าน เรือนไม้ทรงไทยหรือสวนผลไม้ถูกเปลี่ยนเป็นคอนโดสูงอย่างรวดเร็วก่อนที่รถไฟฟ้าจะสร้างเสร็จเสียด้วยซ้ำ กลายเป็นโชคก้อนใหญ่ให้กับเจ้าของที่ดินได้รับประโยชน์ และแน่นอนว่า การสร้างระบบขนส่งสาธารณะคงจะไม่คุ้มค่าถ้าคนได้รับประโยชน์เป็นเพียงเจ้าของบ้านติดกับสถานีรถไฟฟ้า แต่คุ้มค่ากว่าถ้าระบบรถไฟฟ้านั้นรองรับคนจำนวนมากที่อาศัยอยู่ในคอนโด แถมยังช่วยลดการใช้รถยนต์บนท้องถนนอีกด้วย และเราก็มีเครื่องมือที่จะช่วยให้การใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างคุ้มค่ามากขึ้น นั่นก็คือ “ภาษีที่ดิน”
เมื่อปี 2563 ประเทศไทยได้มีการประกาศใช้ พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 โดยกำหนดให้ผู้ที่ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องเสียภาษีที่ดินต่อปี มีรายละเอียดต่างๆ ตามขนาดของที่ดิน การประเมินราคา การใช้ประโยชน์ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในที่ดิน ทำให้หลายๆ คนที่มีที่ดินอยู่ในครอบครองที่อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษี เช่น ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาท เจ้าของบ้านหลังอื่นหรือบ้านหลังที่ 2 เกษตรกรเจ้าของที่ดินมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาท ผู้ครอบครองที่ดินรกร้าง เพื่อสร้างรายได้ให้กับท้องถิ่นได้นำไปพัฒนาส่วนอื่นๆ ต่อ กระตุ้นให้เกิดการพัฒนาที่ดิน เปลี่ยนแปลงประโยชน์การใช้ที่ดิน โดยเฉพาะที่ดินรกร้างที่มักจะถูกกว้านซื้อไว้เก็งกำไร เพราะภาษีที่ดินจะแตกต่างกันไปตามประโยชน์การใช้ที่ดิน ที่อยู่อาศัยหรือบ้านจะเสียภาษีที่ดินร้อยละ 0.03-0.10 ของมูลค่าอาคารและที่ดิน ขณะที่พื้นที่รกร้างจะต้องเสียภาษีที่ดินร้อยละ 0.3-0.7 และพื้นที่เกษตรกรรมจะเสียภาษีที่ดินร้อยละ 0.01-0.10 ในพื้นที่มีมูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป หรือจะกล่าวโดยสรุปได้ว่า หากมีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเหมาะสมแล้วก็จะเสียภาษีที่ดินน้อยหรือไม่เสียเลยก็ได้
“ภาษีที่ดิน” ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงประโยชน์ที่ดิน ตึกแถวเปลี่ยนเป็นคอนโด ตลาดนัดกลายเป็นห้างสรรพสินค้า พื้นที่รกร้างกลายเป็นลานจอดรถ เป็นที่เช่าสำหรับสต็อกสินค้าวางตู้คอนเทนนอร์ แต่ที่พบเห็นกันมากที่สุด คือ การดำรงพื้นที่ไว้ด้วยการทำการเกษตร เพราะพื้นที่เกษตรกรรมจะเสียภาษีที่ดินน้อยกว่าการปล่อยเป็นพื้นที่รกร้าง ซึ่งจะถูกเก็บเพิ่มขึ้นหากยังไม่มีเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดิน (ร้อยละ 0.3 ต่อ 3 ปี) และลงทุนน้อยกว่าการสร้างอาคารพาณิชย์เพราะยังตามมาด้วยการบริหารธุรกิจที่ยุ่งยาก
นอกจากนั้น การทำเกษตรยังสามารถสร้างรายได้ดีอีกด้วย รวมถึงในปัจจุบันที่ผู้คนต้องการพื้นที่สีเขียว ใกล้ชีวิตธรรมชาติ สร้างแหล่งอาหารปลอดภัยไว้บริโภคเอง จึงทำให้การเปลี่ยนพื้นที่รกร้างเป็นสวนเกษตรนั้นเป็นที่นิยมทั้งในแง่ของความต้องการและเพื่อการลดค่าใช้จ่ายในการเสียภาษีที่ดิน เราจึงเห็นสวนผลไม้ในเมือง เห็นบ้านสวนกระจายอยู่ตามพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ
อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนพื้นที่รกร้างเป็นพื้นที่เกษตรไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะไม่ใช่แค่ปลูกต้นไม้เพียงไม่กี่ต้นก็จะเข้าเกณฑ์พื้นที่เกษตรและได้คิดอัตราภาษีสำหรับพื้นที่เกษตร เพราะเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจะเป็นผู้ประเมินการใช้ประโยชน์พื้นที่ว่าเป็นพื้นที่เกษตรหรือไม่ มีการเพาะปลูกแบบไหน โรงเรือน แหล่งน้ำ เป็นอย่างไร ซึ่งสิ่งเหล่านี้ก็จะกลายเป็น “ต้นทุนที่มองไม่เห็น” ในการดำเนินกิจกรรมการเกษตรในพื้นที่ เช่น เจ้าของพื้นที่ต้องจ้างแรงงานดูแลสวน แม้จะเป็นการปลูกไม้เนื้อแข็งเพื่อตัดขาย ก็ยังต้องดูแลในระยะแรกเพื่อให้ต้นไม้เจริญเติบโตต่อไปได้ ยิ่งในยุคที่อากาศแปรปรวน ฝนไม่ตกตามฤดูกาล การดูแลสวนจึงไม่ใช่เรื่องง่าย จึงเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาพื้นที่ด้วยการเกษตรนั่นเอง
ดังนั้น แม้ว่าภาษีจะเป็นเครื่องมือหนึ่งในการพัฒนาที่ดิน แต่การเปลี่ยนแปลงที่ดินให้เป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์ได้มากที่สุด อาจต้องมีเครื่องมืออื่น ๆ มาใช้จูงใจเจ้าของที่ดินด้วย เช่น นโยบายส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่ให้ใช้ในเชิงเกษตร โดยให้เมล็ดพันธุ์พืชแก่เจ้าของที่ สร้างถนนหนทางให้เอื้อต่อการเชื่อมโยงพื้นที่ท่องเที่ยว หรือออกกฎหมายสนับสนุนการใช้ประโยชน์พื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยเอื้อให้สร้างตึกสูงขึ้นได้หากให้ความร่วมมือในการเปิดใช้เป็นที่จอดรถสาธารณะ เป็นต้น เพื่อส่งเสริมให้เจ้าของที่ดินให้ความร่วมมือในการการเปลี่ยนแปลงที่ดินจะไปในแนวทางที่เหมาะสมและสอดคล้องกับนโยบายพัฒนาเมืองในภาพรวม และเป็นประโยชน์กับสาธารณะมากที่สุดการกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินพัฒนาที่ดินของตัวเองให้มีความคุ้มค่ากับภาษีที่เสียไป หรือการขายที่ดินให้กับผู้ที่พร้อมจะพัฒนาที่ดิน โดยใช้ภาษีที่ดินเป็นเครื่องมือ จะผลักดันให้เกิดการเปลี่ยนแปลงไปตามมูลค่าของที่ดินที่สูงขึ้น และทำให้เมืองได้รับการพัฒนาไปอย่างต่อเนื่อง โดยความสัมพันธ์นี้จะยังคงดำเนินต่อไปโดยมีตัวแปรอื่นๆ เข้ามาเกี่ยวข้อง เช่น การเพิ่มพื้นที่ใช้สอย (Floor Area Ratio-FAR) ในกับอาคารที่มีที่จอดรถสาธารณะที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า เมืองที่สนับสนุนการเกษตรด้วยการสร้างระบบส่งน้ำ จังหวัดที่ลดการเก็บภาษีที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ประชากรย้ายเข้ามา เป็นต้น
