TDR การซื้อสิทธิ-ขายพื้นที่ใช้สอย : เครื่องมือเพื่อการบริหารผังเมือง
ความรู้เรื่องผังเมืองและสิทธิในการบริหารที่ดินไม่ใช่เรื่องไกลตัว เพราะการทำความเข้าใจเครื่องมือใหม่ ๆ ที่จะช่วยจัดการที่ดินให้เป็นประโยชน์สูงสุดน่าจะเป็นผลดีต่อการพัฒนาเมืองให้สมดุลและยั่งยืน ในยุคปัจจุบันที่ทุกอย่างมีต้นทุน มีมูลค่าทรัพยากรต่างๆ ถูกประเมินค่าออกมาเพื่อเปรียบเทียบ ชดเชย หรือแลกเปลี่ยนได้ เช่น การให้คะแนนระดับความพึงพอใจ การเก็บภาษีน้ำกับเกษตรกรในการใช้แหล่งน้ำจากธรรมชาติ หรือการจ่ายค่าชดเชยในการเวนคืนที่ดิน เป็นต้น รวมถึงสิทธิต่างๆ ของเราก็กลายเป็นอีกอย่างหนึ่งที่สามารถประเมินค่าได้ และซื้อขายได้ นั่นคือ สิทธิในการก่อสร้างพื้นที่อาคารต่อขนาดที่ดิน (FAR-floor area ratio) ก่อนที่จะกล่าวถึงการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Rights-TDR) คงต้องเล่าถึงสิทธิการพัฒนา หรือ ขนาดพื้นที่ที่สามารถก่อสร้างได้ต่อขนาดที่ดิน (FAR) ซึ่งในศาสตร์ด้านผังเมือง จะมีการกำหนดให้โซนต่างๆ สามารถสร้างอาคารได้แตกต่างกัน โดยย่านที่มีประชากรหนาแน่นสามารถก่อสร้างตึกสูงได้เพื่อตอบสนองความต้องการ เช่น สำนักงาน และอาคารพาณิชย์ ขณะที่ในทางกลับกัน พื้นที่เกษตรกรรมหรือพื้นที่รับน้ำที่กำหนดมี FAR ต่ำกว่า สามารถก่อสร้างอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยได้น้อยกว่า ซึ่งการกำหนด FAR จะสอดคล้องไปกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน พฤติกรรมของคน ราคาที่ดิน และความพร้อมของระบบสาธารณูปการต่าง ๆ แต่ศาสตร์ผังเมืองดังกล่าวอาจจะไม่ยุติธรรม เมื่อผังเมืองได้จำกัดสิทธิของเจ้าของที่ดินในการใช้ประโยชน์ที่ดินตัวเองให้เกิดประโยชน์สูงสุดได้ เพราะที่ดินบางแห่งถูกสงวนไว้เพื่อการเกษตร…